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潮州市潮安區(qū)鳳塘鎮(zhèn)如意路延長線兩側(cè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造試點片區(qū)村企合作“三舊”改造項目實施辦法（試行）

第一章  總則

第一條  背景和目的

為進一步貫徹落實市委市政府決策部署，充分盤活存量低效用地，支持促進企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，通過推進試點片區(qū)村企合作“三舊”改造工作，提高土地集約節(jié)約利用效率和產(chǎn)出率，完善廠區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，因地制宜改造出一批功能完善、生產(chǎn)安全、布局規(guī)范、經(jīng)濟效益良好的工業(yè)項目。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和省、市有關(guān)政策，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。

第二條  適用范圍

本辦法適用于潮安區(qū)鳳塘鎮(zhèn)如意路延長線兩側(cè)村鎮(zhèn)集聚區(qū)升級改造試點片區(qū)范圍內(nèi)因歷史原因形成的工業(yè)項目，經(jīng)認定為規(guī)模上企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營且效益良好的農(nóng)村集體用地，擬采用村企合作模式，通過“三舊”改造實施升級改造，且改造前后均為工業(yè)用途的情形。

本辦法所指的村企合作“三舊”改造項目是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織“集體轉(zhuǎn)國有”的“三舊”改造項目，通過公開方式選擇市場主體進行合作改造。

第三條改造類型

“三舊”改造分為全面改造、微改造和混合改造三類。

（一）全面改造，是指以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實施生態(tài)修復、土地復墾；

（二）微改造，是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設(shè)施等方式對“三舊”用地進行綜合整治；

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。

第二章  項目申報條件及實施標準

第四條  項目申報條件

申請村企合作“三舊”改造項目原則上應(yīng)當符合下列條件：

（一）改造項目地塊位于鳳塘鎮(zhèn)試點片區(qū)“村改”范圍內(nèi)規(guī)模上企業(yè)用地，符合“三舊”改造政策；

（二）改造項目地塊符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布，改造后為工業(yè)用途；

（三）改造項目地塊所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意將土地“集體轉(zhuǎn)國有”；

（四）改造項目地塊中擬保留房屋建筑經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定能達到合格（屬于A、B類）；

（五）改造項目地塊擬保留房屋建筑進行消防改造后，能符合消防安全標準[具體以消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)出具的消防安全評估報告結(jié)論為一般以上（含一般）、建筑消防設(shè)施檢測報告結(jié)論為合格]。

第五條 項目實施標準

村企合作“三舊”改造項目改造后原則上應(yīng)當符合下列標準：

（一）項目改造后容積率須大于或等于2.0；

（二）引入產(chǎn)業(yè)須符合《潮州市潮安區(qū)如意路延長線兩側(cè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造片區(qū)產(chǎn)業(yè)入園標準操作指引》；

（三）產(chǎn)業(yè)項目的新建建筑固定資產(chǎn)投資強度應(yīng)符合《廣東省工業(yè)用地“標準地”供應(yīng)工作指引（試行）》（粵工信規(guī)字〔2022〕2號）要求（按新建建筑占地面積計算）；

（四）項目改造后引入產(chǎn)業(yè)畝均稅收應(yīng)符合《廣東省工業(yè)用地“標準地”供應(yīng)工作指引（試行）》（粵工信規(guī)字〔2022〕2號）要求；

（五）新建、擴建建筑物須為砼結(jié)構(gòu)樓房；

（六）改造后符合國家環(huán)保要求。

第三章  項目辦理程序

第六條  項目審批權(quán)限

村企合作“三舊”改造項目審批流程按照《廣東省“三舊”標圖入庫和用地報批工作指引》（粵自然資函〔2021〕935號）執(zhí)行。村企合作“三舊”改造項目的改造方案由區(qū)人民政府批準后實施，用地審批按程序報有批準權(quán)限的人民政府審批。

第七條  項目申報

涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對試點片區(qū)范圍集體土地開展調(diào)查摸底、征集改造意愿等相關(guān)前期工作，對符合條件的升級改造項目，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按規(guī)定提出改造申請并提供工程設(shè)計方案、擬保留建筑房屋安全鑒定報告、擬保留建筑消防安全評估報告等相關(guān)材料向?qū)俚卣陥蟠迤蠛献鳌叭f”改造項目。

第八條  編制改造方案

屬地政府對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提供的有關(guān)改造申請材料進行初審，并結(jié)合實際情況組織編制改造方案草案初稿。改造方案草案初稿應(yīng)明確改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)管等內(nèi)容，涉及擬保留建筑需提供房屋安全鑒定報告及消防安全評估報告等。屬地政府對改造方案草案初稿和相關(guān)改造材料初審后提交區(qū)自然資源局，由區(qū)自然資源局組織編制改造方案草案。

第九條  改造方案審查

改造方案草案經(jīng)區(qū)自然資源局初審通過后，按照法律法規(guī)及市“三舊”改造政策規(guī)定程序，形成改造方案草案審議稿，并組織聯(lián)合審查。區(qū)自然資源局根據(jù)會審內(nèi)容提出審查意見報區(qū)人民政府審批。各單位的具體職責為：

（一）區(qū)自然資源局，主要負責審查改造項目用地是否納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、是否符合國土空間規(guī)劃強制性要求，土地利用現(xiàn)狀情況，權(quán)屬是否清晰，改造項目涉及新建建（構(gòu)）筑物是否符合規(guī)劃要求，改造后項目整體方案是否滿足規(guī)劃技術(shù)指標要求（擬保留建筑物的現(xiàn)狀出具規(guī)劃意見），并按部門職能提出審查意見；

（二）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，主要負責審查改造項目擬保留建筑房屋安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告及建筑消防設(shè)施檢測報告的結(jié)論是否符合申報條件要求，并按部門職能提出審查意見；

（三）區(qū)發(fā)展和改革局、區(qū)財政局、潮州市生態(tài)環(huán)境局潮安分局、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、區(qū)工業(yè)和科技信息化局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)交運局、區(qū)稅務(wù)局負責協(xié)助審查改造方案，按部門職能提出審查意見。

第十條  集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)

原土地權(quán)利人（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）向?qū)俚卣峤簧暾埐牧?，屬地政府初審后提交區(qū)自然資源局，區(qū)自然資源局組織集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)的報批材料，報區(qū)人民政府審核。區(qū)人民政府審核同意后，由區(qū)自然資源局上報市自然資源局審查，市自然資源局審查通過后，報市人民政府審批。

第十一條  舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)

原土地權(quán)利人（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）向?qū)俚卣峤簧暾埐牧?，屬地政府初審后提交區(qū)自然資源局，區(qū)自然資源局組織報批材料，同時按照《土地管理法》第四十七條有關(guān)規(guī)定發(fā)布征地預(yù)公告。相關(guān)工作完成后，提請區(qū)人民政府審核。區(qū)人民政府審核同意后，由區(qū)自然資源局上報市自然資源局。涉及同步辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用和舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，申請集體土地轉(zhuǎn)用和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的報批材料可一并組卷、同步報審。市自然資源局審查通過的，報市人民政府根據(jù)省人民政府委托進行審批。

第十二條  公開選擇合作改造主體

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)項目改造方案和廣東省人民政府關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織舊村莊集體建設(shè)用地征為國有建設(shè)用地批復，按程序依法公開選擇市場主體合作開發(fā)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)“三舊”改造項目。

第十三條  項目土地供應(yīng)及實施

（一）土地供應(yīng)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)廣東省人民政府關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織舊村莊集體建設(shè)用地征為國有建設(shè)用地的批復和公開選擇合作改造主體確認書，經(jīng)屬地政府書面核準，村集體經(jīng)濟組織向區(qū)自然資源局提出書面申請，區(qū)自然資源局按程序上報區(qū)政府審批后，按土地現(xiàn)狀辦理協(xié)議出讓手續(xù)；

（二）項目實施。改造主體應(yīng)按照改造方案、合作協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議的要求實施改造。

第十四條  辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)

土地使用權(quán)人根據(jù)用地批準文件按程序辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。擬保留建筑涉及違法建設(shè)的，根據(jù)《關(guān)于妥善解決工業(yè)項目歷史遺留問題的處置意見》（潮自然資通〔2022〕150號）和相關(guān)法律法規(guī)完善違法建設(shè)處理（處罰）并辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第四章  項目監(jiān)管

第十五條  改造方案批復三個月內(nèi)，屬地政府應(yīng)與村集體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議。

第十六條  在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》前，村集體須和公開選擇市場改造主體約定項目用地土地使用權(quán)人，屬地政府應(yīng)與約定的土地使用權(quán)人簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議。

第十七條  監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確實施項目的開工時間、范圍面積、竣工時間、產(chǎn)業(yè)準入條件、投資強度、產(chǎn)出效率等內(nèi)容。

第十八條村企合作“三舊”項目微改造類應(yīng)自交地之日起一年內(nèi)竣工；混合改造應(yīng)自交地之日起一年內(nèi)動工,動工之日起二年內(nèi)竣工；全面改造類應(yīng)自交地之日起一年內(nèi)動工,動工之日起三年內(nèi)竣工。

第十九條  屬地政府應(yīng)按照《項目監(jiān)管協(xié)議》約定內(nèi)容定期對項目實施情況進行監(jiān)管與督查，對涉及違反協(xié)議以及評估不達標的項目，按照監(jiān)管協(xié)議的約定處理。

第二十條  因改造主體自身原因未按時簽訂監(jiān)管協(xié)議的，屬地政府應(yīng)提請改造方案原批準機關(guān)撤銷改造方案批準文件。

第五章  附則

第二十一條  村企合作“三舊”改造項目原則上需符合第二章項目申報條件及實施標準，特殊情況可由屬地政府按照“一事一議”的原則提交區(qū)“村改”工作專班研究確定。

第二十二條  項目改造范圍可根據(jù)實地情況減少面積或合并歸宗。

第二十三條  本辦法未明確事項，原則上按照省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。遇特殊情況，提交區(qū)“村改”工作專班另行研究明確。

第二十四條  本辦法自2023年7月5日起實施，有效期3年。執(zhí)行期間，如遇有關(guān)法律法規(guī)、上級政策調(diào)整，按有關(guān)法律法規(guī)、上級政策執(zhí)行，由自然資源局負責解釋。

政策解讀：關(guān)于《潮州市潮安區(qū)鳳塘鎮(zhèn)如意路延長線兩側(cè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造試點片區(qū)村企合作“三舊”改造項目實施辦法（試行）》的政策解讀